Por Enrique Abatti Ival Rocca (h) ABOGADO*
Se presentó en el Senado Nacional un proyecto de ley de locaciones urbanas que abriría puertas a una fuerte intromisión del Estado en los contratos locativos de vivienda entre particulares. Esta iniciativa toma como antecedentes un absurdo proyecto de 2010 presentado por la entonces senadora Quintela y supuestos aportes de la Unión Argentina de Inquilinos, a la vez que no ha tenido en cuenta tanto a las instituciones que desde diversos ángulos y enfoques participan del derecho inmobiliario, como a las empresas e individuos que aportaron la enorme inversión en construcciones edilicias de los últimos diez años, tampoco a los juristas especializados.
La iniciativa de 42 artículos se aplicaría incluso a los contratos vigentes al entrar a regir la ley, los cuales deberán adecuarse a sus previsiones, mediante juicio sumario, en defecto de acuerdo.
Eleva de 2 a 3 años el plazo mínimo locativo habitacional e impone que los contratos deben celebrarse por escrito y ser intervenidos, homologados y registrados . Golpea estrepitosamente al derecho de propiedad (art. 17 de la Constitución Nacional) y rompe las reglas de mercado al poner topes máximos al alquiler y traducirlo en una alícuota del valor de reposición del inmueble, determinado oficialmente , auspiciando una inmediata retracción en la oferta de inmuebles en alquiler, que perjudicará a los propios inquilinos a quienes la ley aparentemente pretendería proteger.
También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios y dispone quien los pagará. Además, prohíbe cargar a los inquilinos los impuestos y tasas del inmueble.
Trae un intervencionismo fulminante del Estado en las locaciones al disponer que en garantía de la verificación de los contratos, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan .
Obliga, además, a que los contratos locativos sean homologados y registrados obligatoriamente, creando un nuevo (multiplicado por 24 jurisdicciones) superorganismo burocrático , la Dirección de Viviendas Alquiladas. Para aplicar ley y avasallando las autonomías provinciales, dispone que las provincias y la CABA creen sus respectivas unidades o dependencias internas. También crea nuevos registros públicos, de contratos de alquiler y de inmuebles de alquiler.
Y finalmente, como broche áureo, prórroga automáticamente todos los contratos vigentes por 18 meses a partir de regir la nueva ley, suspendiendo por el mismo lapso los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.
Es un proyecto que además adolece de graves vicios jurídicos y perjudicará nuestra economía, pues afectará la construcción y el comercio , también excitará la corruptela e “influencias”. Viene a desalentar aún más la sana economía negando el rol a las empresas, columna vertebral de los países y su importante misión en el crecimiento económico, pues enriquecen la Nación y promueven el trabajo y la producción genuinas. Este intolerante proyecto conduce a la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler y liquida a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, las cuales seguramente desaparecerán del mercado por falta de inversores.
Por otra parte, la propuesta sigue negando la realidad de un Estado propietario con muchísimos inmuebles mal administrados y casi todos usurpados o con numerosísimos alquileres irrisorios, con legítimas sospechas de connivencia entre los administradores oficiales y los seudoinquilinos beneficiados.
Al paralizar la construcción de inmuebles para alquilar y ahuyentar su construcción , cesarán todas las industrias afines y complementarias.
Este proyecto promete dádivas y beneficios negando la inoperancia del Estado y los cuantiosos recursos derramados en los incontables entes, fondos, bancos y funcionarios, de los Estados nacional, provinciales y municipales encaramados en actividades pro vivienda, que aspiran cuantiosos recursos anárquicamente afectados a viviendas.
Es incomprensible cómo desde nuestro máximo órgano legislativo se pueda propugnar la confiscación de bienes , en vez de proyectar un régimen ágil y desgravado para impulsar un tipo de vivienda económica, que junto a nuevas zonas urbanas, sean viables para que la población necesitada tenga acceso a viviendas dignas, sin desgarrar los bolsillos de particulares, sean empresas o ahorristas.
* Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
** Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
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