Por Por Carmen López Imizcoz.
Nadie quiere vender por menos de lo que compró. Nadie quiere comprar si prevé que el precio seguirá cayendo. Esto sucede con los inmuebles, la principal reserva de valor de la clase media argentina. A pesar de que sus precios en dólares ya acumulan una caída superior al 15% desde la imposición de las primeras restricciones cambiarias a fines de 2011, el cepo y las expectativas devaluatorias se conjugan para frenar las operaciones. Los propietarios no quieren reconocer pérdidas y los demandantes esperan que los valores sigan descendiendo.
El mercado inmobiliario sufre su peor crisis desde 2001. La cantidad de escrituras firmadas en Buenos Aires, la principal plaza inmobiliaria del país, fue la menor en 12 años para enero. En Córdoba, las ventas de departamentos y casas de los principales desarrollistas urbanos experimentaron una caída de 47,1% en 2014 respecto del año anterior, al tiempo que las operaciones de cocheras se desplomaron 57,5% y sólo las transacciones de lotes experimentaron un aumento del 6,3%, según datos de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (CEDUC).
Según una encuesta a nivel nacional de Management & Fit, llevada a cabo a principios de febrero, al 43,4% de los consultados le gustaría que el próximo gobierno "cambie el modelo por completo", mientras que 33,3% quiere que "combine continuidad y cambio del modelo" y sólo el 19,8% desea que "profundice el modelo actual". Quizás en base a estos datos, el precandidato presidencial del PRO, Mauricio Macri, dijo la semana pasada que, si es electo presidente, "el 11 de diciembre se termina el cepo", generando revuelo dentro y fuera del partido. Antes, el candidato a jefe de gobierno porteño por el Frente Renovador y economista, Guillermo Nielsen, se animaba a reconocer que "cualquiera que gane la elección va a tener que devaluar", en una entrevista publicada por La Nación que le valió el reto de su jefe política Sergio Massa.
Causas de la parálisis
Si bien existe consenso respecto de que el cepo, es decir, el conjunto de restricciones cambiarias que fueron impuestas por el Gobierno a partir de octubre de 2011, es la principal causa de la situación que atraviesa el mercado inmobiliario, otros factores también coadyuvaron en la parálisis del sector. A nivel nacional, los desequilibrios macroeconómicos y cuestiones micro, como la falta de crédito hipotecario, agudizan la crisis. En el plano internacional, el fortalecimiento del dólar y la consecuente caída de los precios de los commodities tampoco ayudan.
"El principal problema que afecta al mercado inmobiliario son las restricciones a la demanda de divisas, el desdoblamiento del tipo de cambio y la incertidumbre cambiaria", sostiene Alejandro Caldarelli, director de Economía & Regiones. Antes del cepo, parte del boom de commodities y la consecuente afluencia de dólares al país se canalizó mediante la construcción y el mercado inmobiliario. "Se generaba un círculo virtuoso entre los favorables términos de intercambio, el ingreso de divisas, la construcción y el nivel de actividad del real estate, dado que este último es y siempre fue un mercado dolarizado en la Argentina", explica Caldarelli.
El cepo al dólar rompió esta vía de transmisión, "en primer lugar, porque impidió que el público acceda libremente al mercado de divisas para concretar las transacciones inmobiliarias; en segundo, porque falló el intento de pesificar el mercado inmobiliario y, en tercero, porque el desdoblamiento del tipo de cambio encareció el precio de las propiedades en pesos", argumenta quien dirige la consultora fundada por Rogelio Frigerio (nieto), presidente del Banco Ciudad y máximo referente económico de Mauricio Macri.
Así el cepo redujo la demanda de inmuebles. Con el paso del tiempo y la merma de las operaciones, la menor demanda se reflejó en los precios. En el último año, los precios en dólares de las propiedades de la Ciudad sufrieron una caída del 8 por ciento, acumulando una reducción mayor al 15%desde la imposición de las restricciones cambiarias, en octubre de 2011.
"La caída de los precios en dólares de los inmuebles, el cambio de gobierno y la incertidumbre sobre una posible regularización del mercado de divisas hace que los oferentes retraigan sus decisiones de venta y esperen una recuperación de precios", describe Caldarelli. Sin oferta ni demanda, el mercado se fue achicando y el número de escrituras descendió a sus mínimos históricos.
Las políticas fiscales y monetarias del Gobierno tampoco ayudan a la dinámica del mercado. "Este gobierno se ha caracterizado por llevar a cabo una política fiscal muy expansiva, que, ante la falta de recursos genuinos, es financiada con emisión monetaria", enfatiza el director de E&R. Para financiar la expansión del gasto público, el Banco Central emite más pesos de los que el público quiere demandar y parte del excedente se vuelca a la demanda de divisas, aumentando la cotización del dólar oficial y del paralelo y acelerando la inflación. "Esto genera mayores expectativas de devaluación, más recesión y una estanflación más profunda", concluye el economista.
Así, la expansión del gasto público no logró revertir el estancamiento económico pero sí contribuyó a potenciar las expectativas de devaluación y la incertidumbre cambiaria, que afecta negativamente a las decisiones de compra y venta del mercado inmobiliario.
Falta de préstamo hipotecario
A nivel micro, la falta de créditos hipotecarios tampoco ayuda a destrabar la dinámica del sector. "Si bien la estructura crediticia de nuestro país siempre se caracterizó por presentar escasos niveles de crédito para la compra de inmuebles, en los últimos años los préstamos hipotecarios perdieron mucha participación dentro de la estructura de créditos totales, al pasar de 18% en el período 2003-2007 a sólo 12% en 2008-2014 y 8% en 2014", destaca Caldarelli (Ver recuadro). En particular, en 2014, los créditos hipotecarios experimentaron una caída de 18% interanual en términos reales.
"El desplome de la actividad inmobiliaria responde esencialmente a dos cuestiones: el cepo cambiario y la consecuente brecha entre el dólar oficial y el blue", considera Gastón Rossi, director de LCG. "Con la excepción de 2009, los precios en dólares de las propiedades venían subiendo ininterrumpidamente hasta octubre de 2011", recuerda. El cepo y la brecha significaron una "cuña entre los vendedores, que se resisten a aceptar la caída en los precios medidos en dólares blue, y los compradores, que ven que, desde el cepo, los precios medidos en pesos crecieron muy por encima de la inflación y de los salarios", explica. El resultado es un mercado que ajusta por cantidades (se concretan pocas transacciones), en lugar de hacerlo por precios, sintetiza quien dirige la consultora creada por Martín Lousteau, precandidato a jefe de Gobierno porteño por ECO.
"La brecha cambiaria surgida a partir del cepo paralizó el mercado inmobiliario, en un contexto donde, con bajo apalancamiento (las operaciones suelen ser en efectivo), los dueños de las propiedades prefieren no reconocer la caída de los precios en dólares y retiran la oferta del mercado", coincide Marina Dal Poggetto, directora ejecutiva de Estudio Bein & Asociados, entidad que asesora al gobernador bonaerense y precandidato presidencial, Daniel Scioli.
En tanto, para Marcelo Capello, presidente del IERAL de la Fundación Mediterránea, el mercado inmobiliario no sólo es afectado por el cepo cambiario, sino también por la caída de precios de los commodities, que redujo las compras de departamentos por parte de los productores rurales, y por la fuga de capitales. Según Capello, la fuga de capitales es un factor muy importante dado que, con un tipo de cambio apreciado, el mercado especula con una devaluación fuerte en el futuro y con que, tras ella, se dé una caída adicional del precio de los inmuebles en dólares. "En esos contextos suele convenir ahorrar dólares para gastarlos post devaluación, especialmente en inmuebles, que son bienes no transables (es decir, no exportables ni importables) cuyos precios en dólares inicialmente bajan con la suba del tipo de cambio, aunque luego recuperen su valor.
Perspectivas para 2016
Gane quien gane en las elecciones presidenciales, con más o menos gradualismo, el próximo Gobierno deberá devaluar y liberar, aunque sea parcialmente, el cepo cambiario, dicen los especialistas. Luego de una devaluación, los precios de los bienes transables (de exportación y de importación, como la soja o los autos) generalmente suben más rápido que los de los no transables (servicios, pero también inmuebles). Aunque sus valores se expresen en dólares, tras una devaluación, los precios de los inmuebles, por ser bienes no transables, no se mantienen fijos en dólares, ya que parte de los costos de construcción (mano de obra, ladrillos, arena, cemento, etc.) se fijan en pesos. En consecuencia, a muy corto plazo, los precios en dólares de las propiedades seguirían cayendo. "Luego, la entrada de capitales y el uso de los ahorros en dólares existentes en el país reactivarán el mercado y con ello se irán recuperando los precios, un proceso que dependerá de la magnitud del ingreso de capitales y del crédito hipotecario", explica Capello.
"Con un nuevo gobierno, aún si fuera kirchnerista, para fines de 2015 o 2016 habría que esperar una devaluación del peso, dado su actual nivel de apreciación", considera el presidente del IERAL. "Además, si el nuevo gobierno no es kirchnerista, es muy probable que se tienda a eliminar el cepo cambiario, se arregle el conflicto con los holdouts y que, con mayor confianza hacia la economía argentina, ingresen más capitales desde el exterior y se comiencen a usar masivamente los dólares que están en las cajas de seguridad", agrega. "Si bien estas medidas podrían bajar inicialmente el nivel del salario real, podrían conducir por las otras vías mencionadas a una paulatina reactivación en el mercado inmobiliario", prevé.
"El cepo cambiario y las políticas expansivas que lo acompañan son la causa de la estanflación que atraviesa el país. De modo que la eliminación del cepo, junto con una corrección de las políticas macroeconómicas, son condiciones necesarias para que la economía en general vuelva a crecer y el mercado inmobiliario en particular se recupere en 2016", opina Caldarelli.
Pero algunos analistas son cautos respecto del timing de la salida del cepo, de un eventual ingreso de capitales y, en consecuencia, de la recuperación del sector inmobiliario. "La regeneración de la confianza será un proceso gradual y la fuga de capitales responde a determinantes más estructurales", enfatiza Rossi, quien recuerda que en los inicios de la gestión kirchnerista, con la macroeconomía relativamente ordenada y un tipo de cambio muy elevado, no retornaron los capitales fugados en los últimos años de la convertibilidad. "Los capitales podrán dejar de salir del país, pero no parece esperable un reingreso masivo de los fugados", pronostica. Por otra parte, dice que también incide la expectativa de precio futura: medidos en relación con los salarios, los precios de las propiedades todavía son históricamente elevados, un desincentivo adicional.
Para Dal Poggetto, tras las elecciones, "es esperable un escenario con menor brecha cambiaria, pero no necesariamente una unificación cambiaria", ya que perdurarán los controles asociados a las normas antilavado del GAFI que impiden bancarizar pesos sin justificar su origen. Así, aún sin quitar el cepo por completo, se destrabarían operaciones, "aunque no es tan claro que los precios vayan a subir con respecto a los valores actuales, sin mercado".
